Недвижимость Киева. Статьи. Обсуждения. Новости.

Покупка жилья – всегда требует от Вас максимальной концентрации сил, времени, внимания и главное хорошего консультанта. Однако не каждый может себе позволить такого консультанта по ряду причин: отсутствие специалистов по недвижимости как таковых (вы живёте в небольшом городе), слишком высокие требования по оплате услуг этого специалиста (хотя здесь не рекомендуем Вам экономить) и многие другие причины. Я не думаю, что каждый раз на “осмотр” нового объекта есть необходимость брать с собой консультанта, поэтому в данной статье мы попытаемся коротко рассмотреть необходимые моменты и случаи, которые позволят Вам самостоятельно проводить первичную оценку жилья.

Итак, покупка квартиры, как правило, состоит из нескольких этапов: поиск подходящего варианта, осмотр квартиры, проверка документов, оформление документов, расчеты по сделке и т.д.
Самый первый шаг заключается в выборе того, какой тип жилья Вас интересует: хотите ли вы квартиру в новостройке или обратитесь в сферу вторичного рынка жилья.

Затем следует определиться с районом. При выборе района вы должны руководствоваться своими критериями, которые желательно выработать и аккуратно выписать на листочек. Самые распространённые из них: близость к работе, транспортным развязкам (метро, автобусы, маршрутные такси и т.д.), к детскому садику (школе), простота выезда на дачу, экологическая ситуация и т.п.

Обратите внимание, есть рядом с домом парк, зелёная зона, детская игровая площадка.

Третий этап - это безопасность проживания в той квартире, на которой вы остановили свой выбор. Несоблюдение санитарных норм при постройке зданий: неправильно проведённая электропроводка, неправильное конструирование систем вентиляции, кондиционирования, использование некачественных строительных и отделочных материалов – все это является факторами экологического риска. Наличие новостроек, а также незаконченного строительства может негативно отразиться на конструкции дома (появление трещин т.д.) В этом случае рекомендуется предварительно провести экологическое и инженерное обследование перед покупкой квартиры (вот когда Вам уже понадобится консультант), так как в большинстве случаев ликвидировать опасные загрязнения или трещины в доме непросто, а подчас и вовсе невозможно.

Определившись с районом, можно перейти к выбору дома или квартиры. Комфортность и полезность жилья определяются рядом параметров:

• удалённость от центра города;
• престижность и экологическая чистота района;
• расстояние до ближайшей транспортной остановки;
• материал дома, стен, год постройки;
• этаж, количество, размеры жилых комнат;
• планировка комнат, кухни, ванной, прихожей;
• тип санузла (совмещённые или раздельный);
• наличие и размеры балкона, лоджии;
• наличие телефона;
• высота потолков;
• состояние квартиры;
• состояние двора, подъезда;
• наличие лифта;
• наличие мусоропровода;
• ориентация окон квартиры.

Наибольшим спросом традиционно пользуются одно- и двухкомнатные квартиры.

Существенной характеристикой строения является материал, из которого выполнены стены. Дома бывают кирпичные, блочные, панельные, крупнопанельные, монолитные, деревянные (рубленые, щитовые, каркасно-засыпные), смешанные и другие. Материал этажных перекрытий (дерево, металл, железобетон и пр.) оказывает влияние на долговечность всего строения. Крыша любого дома наиболее подвержена атмосферным воздействиям и от её материала и состояния зависит долговечность комфортного проживания.

Важный этап – осмотр будущей квартиры. При осмотре важно умение увидеть все достоинства и недостатки квартиры.

Существует несколько скрытых недостатков квартиры, которые можно распознать ещё до покупки.

1. Обратите внимание на толщину стен, если стены слишком тонкие, в квартире или холодно, или сыро.
2. Посмотрите, куда выходят окна и все ли на одну сторону света. Традиционно котируются восток и запад. Если квартира находится на верхнем этаже, главное, чтобы солнце не светило весь день. Летом в такой квартире будет невозможно жить.
3. Дефект, который не виден, – так называемый грибок на стенах. Его вполне могут скрывать обои. Образуется этот грибок в долго пустующих, не отапливаемых домах. Избавиться от грибка очень сложно. Сегодня это могут быть давно сданные, но не проданные квартиры. Так что прощупайте сразу все обои и простучите трубы.
4. Если рядом с домом ведётся стройка, обязательно подыметесь до квартиры пешком, дабы провести осмотр дома на наличие трещин, загляните в ванную комнату, где есть кафельное покрытие на стенах (чаще всего он отслаивается от стены).

Как показывает практика, все мелкие дефекты обнаружить сложно, впрочем, они не помешают, если вы и так собирались делать ремонт.

И наконец, в понятие качества дома все чаще входят соседи по подъезду, по двору (частный дом). Хотя в новостройках этот фактор трудно предугадать.

Определившись с квартирой, приняв решение в пользу одного из вариантов, необходимо проверить личные документы продавца и документы, подтверждающие его права на недвижимость. Если речь идет о новостройке, а, значит, покупка-продажа осуществляется при участии фирмы (риэлтора или застройщика), вам надо проверить ее права на квартиру и полномочия ее сотрудника, подписавшего договор.

Часть материалов была взята из http://www.house-hunting.ru/

Покупка квартиры - это всегда ответственное и хлопотное дело по подбору вариантов, по проверке юридической чистоты и другие необходимые для совершения сделки действия, а также определенные риски. Наша основная задача, как покупателя - минимизация любых рисков? Предлагаем рассмотреть два варианта «защиты» ваших интересов от неприятностей: задаток и аванс. До момента их внесения вы можете безболезненно отказаться от покупки квартиры, после – уже с финансовыми потерями.

Итак, задаток
Задаток - это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу одновременно в двух качествах:

• как частичную предоплату за продаваемую недвижимость, здесь задаток приобретает свойство аванса;
• как способ обеспечения исполнения обязательства по покупке.

Как все-таки задаток скрепляет отношения продавца и покупателя до того как будет подписан договор купли-продажи недвижимого имущества? Согласно ст. 570 ЦК Украины “задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет надлежащих с него по договору платежей, на подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения”. Другими словами, если сделка не состоялась, задаток должен быть возвращен в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель, задаток остается у продавца. Если же вина продавца (не хочет продавать, нашел другого покупателя или передумал), то он обязан вернуть задаток в двойном размере: задаток и штраф. Сверх того, виновник срыва сделки обязан возместить пострадавшей стороне убытки, если в соглашении о задатке не предусмотрено иначе. А как работает правило задатка, если никто ни в чем не виноват, а обязательства исполнить невозможно, например, запрет государства, смерть одного из участников сделки, стихийное бедствие и тому подобное? В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в том размере, который получил.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка. Законом не установлен такой размер, это стороны сделки определяют самостоятельно. Однако в любом случае, задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме - расписка, так и на «фирменном» бланке. И пусть расписка вас не пугает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весо-мым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно не обязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специаль-ного бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств.

Аванс
Популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве. Аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее, при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь.
Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс - это предварительный способ расчетов и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка, аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

ссылка по теме: Юридическая Газета

ссылка по теме: ИД “Тысяча Советов о Жилье” по материалам “КДО”

“Хрущёвки” — созданные по проекту В. П. Лагутенко панельные или кирпичные трёх-пятиэтажные дома, массово сооружавшиеся в СССР во время правления Никиты Хрущёва и получившие в народе его имя.

“Великая стройка” захлестнула страну в 1959 году и длилась примерно по 1985 год. Тогда основным лозунгом был клич: “Каждой семье по квартире!”. Основная идея была не такая уж и плохая на тот момент. Темпы роста новых районов просто поражали. Пожалуй, одним из недостатков было преобладание количества над качеством, впрочем для людей того времени это был достаточно приемлемый вариант. Каждый старался выбраться из коммуналки, и наконец, получить как минимум отдельный санузел и кухню, ну и конечно же сменить фанерную перегородку от соседей на нечто более плотное.

В квартирах таких домов в основном были потолки по 2,5 м, одно- и двухкомнатные квартиры, совмещённый санузел, внутренние стены со слабой звукоизоляцией. В домах отсутствовали лифты. «Хрущёвки» сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет, но часть из них до сих пор используется по назначению, представляя угрозу для жителей. «Хрущёвки» несносимых серий имели расчетный ресурс 50 лет, поздние исследования показали, что ресурс может быть продлен до 150 лет (при своевременных капитальных ремонтах). В Киеве действует программа сноса и реконструкции хрущёвок и замены их современным жильём. Подобную программу пытаются внедрить и в других городах , однако как всегда основным “камнем преткновения” является финансирование.

Надежды основных игроков рынка недвижимости на его осеннее оживление и возобновление роста цен не подкреплены реальными фактами. Начавшееся в 2007 году снижение цен на жилье, в следующем году не только продолжится, но и, возможно, ускорится.

Рост цен на недвижимость прекратился в конце 2006 – начале 2007 годов одновременно во многих государствах. В частности, в США, в России и в Украине. Затем стартовал процесс снижения цен.

Падение цен, пусть не такое стремительное как ожидают и надеются многие, все же должно произойти. Дело в том, что стоимость квадратного метра жилья в столице приблизилась к своей критической отметке. Почему критической? Дело в том, что за среднюю квартиру в Киеве, и даже, не в одном из самых престижных районов покупатель вынужден выкладывать огромные суммы. Под час количество нулей просто поражает. Если посмотреть на стоимость недвижимости за границей, например Европе, то за ту же сумму украинский покупатель может приобрести достаточно неплохой вариант (привлекательные район, транспортные развязки и т.д.). В данном контексте речь идёт о покупателе, которые в последнее время предпочитают вкладывать деньги в объекты недвижимости. Раздутый рынок недвижимости Украины требует уже слишком большой платы за лакомый кусочек земли, поэтому бизнесмены среднего эшелона предпочитают переориентировать свои денежные вливания в Европейскую недвижимость. Сейчас популярным является недвижимость в Черногории, Чехии, Словакии, Германии, Франции. Активизировались и продавцы с Турции, которые понимая что стоимость квадратного метра жилья в столице очень высок, предлагают объекты недвижимости на Турецких берегах за относительно невысокую плату.

Поэтому, основные крупные игроки рынка недвижимости, так называемые “держатели кварталов” вынуждены будут поубавить свои аппетиты и, как минимум придержать цены. Бизнесмены среднего уровня не охотно желают покупать “дутую” недвижимость в столице, “обычному смертному” она просто не под силу. Ну что ж, на остаётся лишь ждать… когда спекулятивные интересы и монополия будут ослаблены.